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房屋租賃合同提前解除后,裝飾裝修物何去何從?

2019年08月11日  來源:北大法寶律所實務庫;京都律師

  一、引言

  在房價飛漲、人員跨地域流動頻繁的時代,租房已經是一個非常普遍的現象,尤其在北京,各類租賃異?;鈐?,有生活租賃、商業租賃,租賃房屋也紛繁復雜,有公租房、經濟適用房、小產權房、商品房、商場等,現特將房屋租賃合同糾紛作為專題進行研究,本文決定從合同提前解除后的裝飾裝修物的處理問題略做分析。

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  房屋租賃是常見的法律關系,也是非常容易發生糾紛的法律關系,小到群租房,大到商場整體租賃,在合同提前解除后大多會遇見承租人裝飾裝修物的賠償或補償問題,數額高低不等從幾千到上百萬都有。而在理論界裝飾裝修物賠償問題因為涉及到物權、債權兩大領域,又關系到添附制度與不當得利等民法理論,也是引起了高度的關注?!蹲罡呷嗣穹ㄔ汗賾諫罄沓欽蚍課葑飭蘚賢婪裝訃嚀逵τ梅扇舾晌侍獾慕饈汀罰ㄒ韻錄虺莆ㄊ蚚2009] 11號)在吸收各級人民法院和學術界意見基礎上,確立了處理此類糾紛的規則(第9條至第13條):“承租人擅自進行裝飾裝修,構成侵權,承擔侵權責任;承租人經同意裝飾裝修,區分情況適用不同的處理原則,一是對附合和未形成附合的裝飾裝修物分別適用不同的處理規則。未形成附合的裝飾裝修物,承租人作為所有權人享有處分權;已形成附合的裝飾裝修物區分合同無效、合同有效解除、合同履行期限屆滿情形,適用不同的處理規則。二是出租人是否對承租人的裝飾裝修進行補償,如何補償,要區分不同情況。合同無效時,出租人同意利用的裝飾裝修,基于不當得利對承租人進行補償;不同意利用的,裝飾裝修的現值損失作為無效合同的損失,由雙方按照過錯承擔;合同解除,由導致合同解除的違約方承擔裝飾裝修殘值損失。在雙方均無過錯情形下,由雙方依照公平原則分擔裝飾裝修殘值損失;需要注意的是,合同解除時,如果出租人同意利用承租人裝飾裝修的,仍需基于不當得利對承租人予以補償;合同履行期間屆滿,出租人取得附合裝飾裝修物無需補償?!保?《妥處房屋租賃糾紛,促進市場健康發展—最高人民法院民一庭負責人就(關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋)答記者問》,載2009年9月1日《人民法院報》,第4版。)

  二、對法釋[2009] 11號第九條、第十條、第十二條條簡要闡述

  法釋[2009] 11號第九條關于合同無效后裝飾裝修物的處理,未附合的裝飾裝修物因為其所有權仍屬于承租人,無論從實務還是理論上均保持一致意見,故在本文中不做深入展開討論(法釋[2009] 11號第十條因同樣理由不展開),附和的裝飾裝修物的處理基于不當得利與過錯原則各自承擔也無異議。本文對合同無效的情況,不做展開討論。

  法釋[2009] 11號第十條規定了承租人經出租人同意后,未形成添附的裝飾裝修物的處理,約定優先,沒有約定的,按照物權法中所有權的規定,應當屬于承租人。值得注意的是有觀點認為此處的規定忽略了裝飾裝修物為不動產的情況,僅默認為動產裝飾裝修物。該裝飾裝修物為不動產的,在邏輯上應按《物權法》第142條前段的規定處理,即歸屬于租賃房屋基地的建設用地使用權人,一般來說,也就是歸屬于房屋所有權人。(《法學家》,2009第五期,第134頁,崔建遠,《租賃房屋裝飾裝修物的歸屬及利益返還》)筆者認為此處與房屋擴建有交叉,不在此處做展開敘述。

  法釋[2009] 11號第十二條規定了,合同正常到期后,除有約定外,不對附合的裝飾裝修物進行補償。某些學者的觀點與本條相同:形成附合的裝飾裝修物,其所有權歸屬于房屋的所有權人,租賃期滿,視為折舊為零,從不當得利制度的角度看,即利益不存在,自無不當得利返還可言。(《法學家》,2009第五期,第134頁,崔建遠,《租賃房屋裝飾裝修物的歸屬及利益返還》)

  筆者認為第十二條的規定與該學者的觀點皆有不妥之處,筆者認為此處不應當視為折舊為零,與第十一條在理論運用上有相同之處。

  因此,本文將通過典型案例并結合法釋[2009] 11號第十一條規定重點分析房屋租賃合同提前解除后裝飾裝修物(附合物)的賠償問題。

  三、典型案例與判決(內容略有精簡)

  2006年海特飯店與江南春天公司簽訂租賃合同。2007年原合同中承租方由江南春天公司變更為納百家酒樓。合同約定租賃期滿后,合同即終止,承租人投入的不可移動的裝飾裝修物歸出租人所有,但并沒有約定合同提前解除后裝飾裝修物的處理方法。租賃合同履行過程中,海特飯店將交付給納百家使用的場地陸續收回,致使納百家酒樓對承租的場地無法正常經營使用。因海特飯店將場地收回,且租賃場地供暖、空調等設備不具備使用條件,納百家酒樓故未支付租金。

  本案訴訟中,經納百家酒樓申請,法院委托北京京平價格評估有限公司對納百家酒樓承租房屋及場地裝修殘值、不可移動物品殘值進行鑒定評估。鑒定機構出具報告書,其中,評估結論為:1、有爭議項目評估價值449023元,其中拆除工程評估價值380389元;二層6、8、9、10包間窗簾1758元;二層6、8、9、10包間風機盤管6558.4元;不可移動物品、設備62285元;2、無爭議項目評估價值2813820元。海特飯店與納百家酒樓對上述鑒定意見均無異議。經雙方確認,雙方場地交接時,納百家酒樓將二層6、8、9、10包間窗簾交付給海特飯店使用。

  一審經審理認為,海特飯店單方提前收回場地產生違約行為在先,應承擔主要責任。納百家酒樓對租賃合同解除后果亦存在一定過錯,應承擔一定責任。

  拆除工程部分的評估價值應屬于裝修裝飾殘值損失范圍。二層包間窗簾及爭議項目不可移動物品均交付海特飯店使用,故該部分相應評估值亦應計入納百家酒樓的裝修損失范圍。因納百家酒樓未能證實二層包間風機盤管系其裝修裝飾的添附物,故該部分評估值不應計入其裝修裝飾損失范圍。

  一審法院判決:北京海特飯店于本判決生效后七日內日賠償北京納百家大酒樓有限公司裝修裝飾殘值損失共計二百七十六萬元(鑒定總額為283萬,海特飯店賠償97.5%。)

  二審法院審理后認為一審法院在裝修殘值的計算上存在一定的錯誤,對于雙方無爭議項目的重置成新價值認定為4191057.71元,爭議項目的重置成新價值認定為389877.26元,兩者合計4580934.97元。判決海特飯店賠償北京納百家大酒樓有限公司裝修裝飾殘值損失共計一百零五萬元。

  四、對一二審法院觀點的簡要分析

  本文裝飾裝修物皆指附合物。

  本案中,一審法院對裝飾裝修物有如下幾個觀點:1.附合物應包括裝修與不可移動物品;2.因承租人將二層包間窗簾交付給出租人,所以認定窗簾為裝飾裝修殘值損失;3.承租人為新裝修的拆除工程的價值應屬于裝置裝修殘值損失范圍;4.裝飾裝修的殘值應當以鑒定部門給出的實際殘值為準。

  二審法院觀點:確定剩余租賃期內附合的裝飾裝修價值應當根據租賃合同約定的租賃期限,將裝飾裝修費用平攤,進而得出剩余租期內的裝修殘值。即“裝飾裝修殘值=裝飾裝修費用÷租賃月份數×剩余租賃月份數”據此將海特飯店的賠償額從一審的276萬降低到了105萬。

  一審與二審的觀點,筆者認為均有不足,茲分析如下:

  1.附合物應包括裝修與不可移動物品。

  筆者認為附合物不應當簡單從物理外形上確定,還應當包括拆除分離后不符合經濟原則也應當認為是附合物。具體而言,不宜拆除應當從物理性與經濟性兩方面看,一是從物理上判斷能否拆除,或拆除是否損害租用的房屋,二是從經濟上看拆除是否損害其自身的使用價值。

  2.因承租人將二層包間窗簾交付給出租人,所以認定窗簾為裝飾裝修殘值損失。

  筆者認為此處的判決雖程序上實現了化繁為簡,卻做了有失公平的違法判決。法釋[2009] 11號第十條規定了承租人經出租人同意裝飾裝修,合同解除后,未附合的裝飾裝修物可由承租人拆除,并沒有規定,如果出租人愿意使用未附合的裝飾裝修物應當如何處理。從法理上而言,未附合的裝飾裝修物此時的所有權仍然歸承租人所有,如果出租人愿意使用,也應當依照不當得利給予承租人一定的補償。退一步說,即使不依照不當得利的理論,也應當參照法釋[2009] 11號第九條的規定,折價補償承租人才對。一審法院將窗簾歸屬為損失的范疇之內,對財物的定性、價值的算法都造成了偏差。筆者認為窗簾不應當作為裝飾裝修殘值損失由出租人承擔主要責任,而應當依據不當得利原理給予承租人適當的補償。

  3.承租人為新裝修的拆除工程部分的評估價值應屬于裝飾裝修殘值損失范圍。

  對于這點,筆者覺得首先需要弄清楚的是“裝修費用”與“殘值”是否是兩個可以劃等號的概念。筆者認為兩者不可以對等?!白靶薹延謾泵饗阜痹?,作為裝修投入的成本,“裝修費用”是可以作為測量“殘值”的依據的,但筆者認為并不是所有的“裝修費用”都應當算做“殘值”?!安兄怠鋇母拍鈑Φ筆譴映鱟餿私嵌榷緣?,“值”應當理解為價值,即可以利用為前提。再具體些就是以出租人可以使用為前提(暫且不討論主觀價值還是客觀價值)。那“裝修費用”中不能算做“殘值”的部分在合同提前解除后應當怎么定義呢?筆者認為這部分應當定義為“損失”?!安兄怠庇搿八鶚А閉飭礁齦拍畹吶鱟慘皇竊從誄齜⒌愕牟煌?,“殘值”即從出租人角度出發,“損失”即從承租人角度出發;二是源于基于的理論不同,“殘值”基于添附與不當得利原理,“損失”基于違約責任。所以筆者認為“殘值”理論上而言不應當包含拆除工程方面的估值。拆除工程方面的估值應當算做損失由雙方根據各自的過錯承擔相應的責任。

  4.一審法院認為,裝飾裝修的殘值應當以鑒定部門給出的實際殘值為準;二審法院認為,裝飾裝修殘值=裝飾裝修費用÷租賃月份數×剩余租賃月份數。兩審法院的觀點完全不同,一審法院以實際價值的角度進行估價,二審法院參考著租賃期內的攤銷原則,以擬定價值的角度進行考量,角度不同,得出的結論大相徑庭。

  筆者認為二審法院的算法在一定程度上脫離了實際,將折舊與殘值計算混為一談,理由有三:首先,筆者在查詢閱讀相關案例后發現,在鑒定殘值時,鑒定公司已經將折舊的因素考慮在內。其次,如果按照二審法院的算法,難免會出現偏向于其中一方的情況發生,比如本案中,二審判定出租人海特飯店減少賠償178萬元之多。但如果承租人在實際使用上不加注意,中途發生毀損,造成最后理論上出租人賠償或者補償數額遠超于實際價值,也會造成判決不公。最后,最高院關于裝飾裝修的判決較少,但是內蒙古錦聯投資顧問有限公司與呼和浩特市理德企業管理服務有限責任公司房屋租賃合同糾紛申請再審民事裁定中最高院認為“裝修物是全新的且能夠被繼續利用,不能定義為裝修殘值”。承租人在裝修完成后一段時間內并未使用,出租人將租賃物出租給同種類經營人使用,并希望按照殘值進行進行低價補償,最高院結合實際情況予以裁定否決,筆者贊同此觀點。在一定程度上,筆者認可一審的計算思路,但是作為法院而言,對于鑒定結果,應當正確運用,對于不應當按照殘值計算的部分應當予以扣減,一審法院應當將拆除工程部分的評估價值從中扣除。

  五、法釋[2009] 11號第十一條與第十二條的不足之處

  上文筆者對“裝修費用”與“殘值”“損失”的區別做了簡單的論述,其理論支持涉及違約責任、物權添附原理、債權不當得利。之所以在兩審判決中出現如此大的反差,筆者認為源于法釋[2009] 11號第十一條存在不足之處。

  1.法釋[2009] 11號第十一條第一、二、三、四項首先將殘值與損失進行概念混淆,并且未有將殘值如何計算予以明確,給司法實務造成了一定的困難,浪費了司法資源,降低了司法效率。其次,違約責任吸引了大部分的注意力在承租人遭受的損失上,不當得利關注的則是出租人所獲得的利益,如果出租人獲得的利益大于承租人遭受的損失,對于承租人而言是非常不利的。

  2.法釋[2009] 11號第十一條第一、二、三項對于合同解除后裝飾裝修物的處理方式不妥有二:一是此三項僅僅以違約責任為理論基礎,未有見到添附、不當得利的字樣,即使規定了適當補償也是點到即止,既沒有說明基于何種原理,也沒有規定如何才算是“適當”。二是此三項因以違約責任為基礎,一旦出租人在主觀上沒有過錯,承租人是無法獲得裝修所支出的費用補償的,這對于承租人而言是不妥的。

  3.第十一條第二項規定,如果承租人違約,應當承擔所有的裝修損失,出租人利用的,可以適當補償。筆者認為該規定太過絕對,實務中不可否定的存在著承租人違約給出租人造成的損失小于出租人從裝飾裝修物上獲得的利益的情況。

  4.第十一條第四項規定,在不可歸責的情況下合同解除,雙方依據公平原則承擔裝飾裝修殘值損失。筆者依舊認為在此情況下出租人應當將剩余價值返還承租人,承租人應當將租賃物返還,雙方不能返還的部分,使得租賃物增值的,應當按照不當得利給予承租人補償;剩余部分應當以損失論,按照公平原則承擔。

  5.第十二條規定,承租人經出租人同意裝飾裝修的,在租賃期間正常屆滿時,除約定外,承租人不得請求出租人補償已附合的裝飾裝修物。雖然本文開頭即已提出司法實踐與部分學者均認可第十二條的規定,但筆者依舊認為本條規定有所不妥。從理論上而言,本條規定違反了物權上的添附原理,出租人在租賃期屆滿后基于添附原理獲得附合動產的所有權,出租人應當根據當時動產的客觀價值給予承租人一定的補償。但本條規定卻主觀推斷承租人的動產價值在租賃期屆滿即消失;從實踐上而言,生活中不乏因為主觀亦或客觀的原因造成裝飾裝修物的投入在租賃期屆滿后依然具有一定剩余價值的情況,如果依據第十二條的規定直接由出租人享有剩余價值,對出資的承租人而言是不公平的。

  六、裝飾裝修物賠償或補償應當注意的問題

  1.對于何種裝飾裝修物承租人可以依據添附原理與不當得利請求進行補償,在實務中必然會出現分歧,承租人希望只要是裝修物都補償,出租人往往以裝修不符合自己的意圖和利益或者自身日后不使用,不同意補償。有觀點認為應當以一般人的合理認知作為標準來判斷承租人的裝修是否使租賃房產增值,如果增值,出租人就應當予以補償。并從實踐的角度對裝飾裝修物進行了分類:第一類是承租人對租賃房產的增建或者設備改造和完善,諸如中央空調安裝、水電設施完善等添附行為。這類添附使租賃房產的價值增值,一般應當由出租人補償。第二類是一些普通性的裝修,諸如墻面粉刷、門窗安裝等,此類裝修具有市場通用性,如果客觀上使租賃房產的價值提高,也應當考慮補償。第三類是承租人用于特定經營用途的裝修,例如,承租人開辦餐廳、開設歌廳所進行的裝修,對于其中特殊的標志性裝修物、開設桑拿的浴池等特定用途的經營性裝修物,出租人一般不予補償。此部分的投入宜作為損失,由過錯方承擔。(《法學雜志》,2004第3期,第60頁,周孟炎,《略論房屋租賃糾紛中裝修投入的處理》)

  2.對于附合的裝飾裝修物究竟應當如何處理?筆者認為應當將違約責任理論與物權添附原理、債權不當得利理論分別適用,最終相抵得出各自應當承擔的部分。

  無論合同是提前解除還是租賃期屆滿后解除,依據物權的添附原理將附合的裝修物進行權屬分配,并客觀的計算出當時的剩余價值,最后承租人依據不當得利請求出租人進行補償。裝修費用中其他部分如果造成損失的,依據違約責任按照各自的過錯承擔責任;如果承租人因添附而失去動產所有權,因出租人的原因給承租人造成了損失的,不當得利請求權與損害賠償請求權發生競合,承租人可以擇一而用。最終將計算結果進行相抵。此解決辦法無論從法理角度還是從實踐的公平上都算是相對合理的解決辦法。

  民法通則關于不當得利的規定中關于“沒有合法依據”具體是何種情況并沒有相關的解釋與規定。雖然出租人依據的添附原理是基于法律規定的而獲得,但承租人因此喪失了所有權,雙方失去了利益平衡。雖然形式上是依據法律規定取得了所有權,但實質上只能構成不當得利,同時可以實現雙方的利益平衡。關于不當得利的規定是做任意性規定還是做強制性規定本文不做深入討論。下文中將引用“臺灣民法”對該問題做簡單介紹。

  綜上,就本案而言,租賃合同解除,海特飯店應當負主要責任,納百家酒樓負次要責任,鑒定報告中認定的殘值部分應當包括裝飾裝修、不可移動設備、窗簾共計2872877863元分別依據添附原理、不當得利應當由出租人適當補償,拆除工程380389元應以損失按照過錯分別由海特飯店與納百家酒樓承擔。

  七、承租人的注意事項

  1.裝飾裝修在現階段暫未有能夠依據不當得利請求補償的規定與案例可以依據或者參考,不當得利在房屋租賃合同糾紛中常用在承租人非法轉租以及非法占有拆遷款的情況下。

  2.在承租人先違約的情況下,法院對承租人依據添附原理、不當得利請求賠償裝飾裝修的訴訟請求一概不支持,承租人對裝飾裝修負嚴格違約責任。

  3.根據法釋[2009] 11號第十一條與第十二條的規定,為了避免在合同到期或者提前解除卻不能適用添附原理、不當得利請求合理補償的情況下,承租人在簽署租賃合同前應當與出租人分別約定在合同正常到期解除與提前解除時對附合的裝飾裝修物的處理方法,甚至可以約定清楚哪些裝飾裝修項目屬于附合物。

  4.值得注意的是,在北京區域,《北京市高級人民法院關于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問題的解答》就房屋裝飾裝修的損失為北京各級法院做了具體的指導。

  雙方事先約定裝飾裝修需要經過出租人同意,但出租人在知道或者應當知道承租人進行了裝飾裝修的6個月沒有提出異議的,視為默認;即使合理期限內提出了異議,但又接受承租人履行義務行為的,視為同意并放棄再次異議權。筆者理解為出租人同意裝飾裝修不局限于明示。

  八、不適用法釋[2009] 11號第十一條的兩種情況

  1、裝修物是全新的且能夠被繼續利用,不能定義為裝修殘值

  內蒙古錦聯投資顧問有限公司與呼和浩特市理德企業管理服務有限責任公司房屋租賃合同糾紛案中,最高院認為雖然承租人根本違約在先,但是因為裝修物全新且被繼續使用,最高院沒有適用法釋[2009] 11號第十一條第二項,而是依據公平原則與添附原則判令出租人按照鑒定的全新價值的70%予以補償。

  2、因拆遷導致租賃物滅失裝飾裝修殘值可以自拆遷補償款中受償,不宜認定為損失。

  南京家居樂龍蟠建材有限公司與南京釀酒總廠、南京潤輕投資發展有限公司的租賃合同糾紛案中,最高院認為承租人在租賃期間投入的裝飾裝修成本因為租賃物的滅失得不到正常攤銷,其未攤銷的成本應當在拆遷補償款中優先受償。裝飾裝修補償額度=裝飾裝修總投入÷總租賃期×剩余租賃期。承租人對租賃物的裝飾裝修使得租賃物增值,其投入與拆遷補償款之間有直接因果關系,承租人的預期利益受損,因此在扣除裝飾裝修補償款后,承租人對剩余的補償款也享有部分權利。最終最高院判決承租人享有剩余補償款的30%。

  房屋租賃合同提前解除后的裝飾裝修的情況紛繁復雜,在此僅做討論,拋磚引玉,有不足之處,望指正!

【作者】趙岐龍、徐偉(京都律師事務所)

【來源】北大法寶律所實務庫;京都律師

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